居家遇到「漏水」問題，除了影響日常生活品質，還可能衍生建築結構損害與鄰里糾紛。
以下 7大要點，教您從釐清責任到成功索賠，了解各種情境下從房屋漏水上怎麼鑑定與求償到樓上漏水不處理如何提告，一步步搞定房屋漏水問題。
1. 蒐集證據
遇到房屋滲水，務必先做好完整證據保全，這樣未來進入協商或法律程序時，才能提升後續求償效力：
拍攝、錄影完整紀錄
- 建議使用高解析相機或手機，並標註拍攝日期與時間；
- 同時錄製現場漏水聲音與水流軌跡，留存原始檔案。
保留修繕與更換單據
- 包括維修報價單、發票、材料費用明細等；
- 若自行先行維修，也要留存收據與施工照片。
2.釐清漏水來源與責任主體
在搜集好證據後就是要搞清楚「水從哪裡來、該由誰負責」——這不僅決定後續修繕費用，也影響求償策略。以下三大類常見狀況，各自的責任歸屬與處理要點：
管線老化或破裂
長期使用下，水管、排水管或嵌於地板、牆壁內的暗管都可能因腐蝕、接縫鬆脫而滲水。
- 共用管線：公寓大廈中若為共用管線故障，應由管理委員會啟動維修；
- 獨棟住宅：而若是獨棟住宅主的管線破裂，則由屋主自行負責修繕
共用壁面、樓地板與天花板管線破裂
如果是隱藏於牆壁、樓地板或天花板內的管線屬於相鄰住戶共同使用的結構部分，應由「使用該壁面或樓層的住戶共同分攤修繕費用」。
- 受影響住戶可先協商成本分攤，再依使用戶數按比例負擔
- 若是因一戶擅自開挖或裝修未告知而破裂，該戶須獨自負擔修復及賠償責任。
鄰戶使用不當
居民私自改裝水管或未按規定清洗水塔，導致漏水流入他戶。
- 例如浴室增設花灑、熱水迴路改裝等未依規定施工；
- 或頂樓住戶未定期清理水塔、排水孔堵塞。
違規住戶須承擔因使用不當造成的損害賠償，但還是需要先查明該歸咎的對象是誰，才能進一步追究責任。
3.聘請專業抓漏檢測
縱使未來不上法院也可先現場抓漏，以便更快速、精準地定位漏水源頭，作為後續房屋漏水上怎麼鑑定與求償的重要佐證。
在進行檢測之前建議事先確認對方願意共同分攤檢測費用
持證水電師傅／防水工程人員
運用水分儀、紅外線熱顯像、管道內視鏡等儀器，對暗管或共用壁床內的漏水點進行精確定位。
完成檢測後，他們會產出「檢測報告」，作為後續協商或訴訟的重要佐證。
營建防水技術協進會檢測
營建防水技術協進會成員多為經專業訓練且持續進修的技師，檢測成本相對親民，且其報告已逐漸獲法院認可與採信，報告涵蓋漏水位置、原因、範圍、修復工法及費用估算。
在這邊需要注意的是，上述的專業人士都是在於初步確認漏水原因及歸責等事項，而後續進入訴訟通常會再聲請由建築師或土木技師鑑定。
4.寄送存證信函或律師函
在進入正式法律程序之前，透過「寄送存證信函或律師函」不僅能向對方明確表達自己主張的權利，也能留存關鍵的送達證明
存證信函內容應包含
- 漏水事實
- 蒐證方式
- 發生時間
- 損害概況
- 希望處理的方式
- 限期改善要求
並且最好以掛號信或透過郵政/律師事務所寄出，以確保送達紀錄與法律效力。
限期通知與後續追蹤
一般可設定合理改善期限；若對方未在期限內回應或排除漏水，即可持存證信函影本作為後續調解或訴訟證據。
5.先行協商與調解
當私下協商改善漏水問題無法達成共識，或鄰居拒絕配合時，建議可尋求「調解」作為下一步，藉由中立第三方協助，快速找出平衡點：
區公所調解
由地方行政機關如區公所設立之調解委員會主持，免費或低費用。
調解委員通常具備社區與民事調解經驗，能協助雙方討論修繕方式與費用分擔。
法院調解
依民事訴訟法程序，向地方法院聲請調解庭。
法院調解與正式訴訟一樣具有法律效力，且費用低於訴訟成本；調解筆錄經雙方簽字後，可作為強制執行之依據。
如有需要，也可 委託律師代理 協商或出庭調解，透過專業協助，往往能更有效率地達成彼此都能接受的共識。
6. 提起民事訴訟
當私下協商與調解都未能帶來正面結果時，即需進入「民事訴訟」程序，主張您的各項權利：
提出證據
先前蒐集的照片、錄影、抓漏報價單、存證信函影本皆可作為證據。
若對方質疑抓漏結果，可向法院聲請鑑定，由法院指定之第三方鑑定單位重新查驗，以查明漏水原因、範圍與修復費用。
於訴訟做出判決
法官將視證據可信度與雙方意見，決定是否採信，並做出判決；若判定樓上住戶負責，法院將命其配合修繕並賠償損失。
律師專業建議
鑑定費用風險：若法院不採信您提出的鑑定機構，將指定其他單位重新鑑定（如土木技師公會、建築師公會），費用由原告先行墊付，最後再由敗訴之一方負擔。
訴訟影響：訴訟過程可能影響居住品質與工作生活，成本遠高於調解，故若有機會，仍宜優先爭取和解或調解。
關鍵成功要素：
「釐清漏水位置、原因與範圍」是整個訴訟的基礎，只有掌握實際狀況，才能找對責任方、估算正確的修復與賠償金額。
7.賠償範圍
在民事訴訟中，除抓漏與修繕費用外，您還可向應負責方請求以下各項損害賠償：
工程費用
包括抓漏檢測、修復工程的費用，應以專業估價單、修繕契約書或收費單據為依據提出。
財物損失
- 家具、家電因漏水毀損的維修或更換費用，需扣除合理折舊後的差額；
- 屋內裝潢（如地板、牆面、天花板）毀損可由鑑定單位或專業人員估價後，據以請求賠償。
其他附帶損害
- 另行租屋所生之租金支出／因漏水無法出租之租金損失；
- 搬家費用、臨時安置費用；
- 相當於租金的生活不便損害金額。
精神慰撫金
僅限於「情節重大」的案例：如漏水嚴重干擾居住安寧，對身心健康造成負面影響，超過一般社會可容忍程度，可請求精神慰撫金。
訴訟費用
包括法院裁判費、必要鑑定費等程序費用等，可在訴狀中聲明「訴訟費用由被告負擔」。
小提醒：
提出任何賠償請求時，務必附上相應的證明文件（照片、影片、收據、鑑定報告等），以增加法官採信度並提高勝訴機率。
常見問題
Q1：住戶可以拒絕檢查或修繕漏水嗎？
根據《公寓大廈管理條例》第6條第1項第2、3款規定：
「當住戶因維護、修繕其專有部分或約定專用部分，或管委會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」
因此，只要漏水檢測或修繕有必要進入他戶，該住戶不得拒絕入內。
Q2：存證信函要寄給誰？
若為鄰戶問題，寄給該戶所有權人；若為管理處或管委會疏失，則寄交管委會全體委員。
Q3：訴訟前自行抓漏費用能否請求？
若責任方（如樓上住戶）事前同意並願意負擔，則可向其請求報銷；若對方未事先承諾，實務上常以「非法院指定單位報告不具公信力」為由拒付。
建議事前與可能責任方協商並取得共識，或直接申請法院鑑定，以保障後續費用請求權。
Q4：什麼情況下可不必聘請律師？
漏水責任明確且金額不高：若漏水源頭與責任方無爭議，且修繕費用、賠償金額都在幾千元以內，可自行與鄰居或管委會協商／分攤。
雙方關係和諧、願意合作：若對方態度積極，願意配合檢測、修繕及分擔費用，透過口頭或書面協議即可解決，不必走法律程序。
無需第三方鑑定：當您聘請的專業抓漏師傅出具的報告，雙方都認可，且證據充足，便可省去法院鑑定的時間與費用。
房屋漏水，博策律師能為您提供專業的協助
在進行漏水糾紛協商或訴訟時，專業律師能為您提供全方位的法律支援，確保您的權益不因對程序的不了解或證據不足而受損，如：
- 全面檢視並整理蒐證資料，確保照片、錄影、存證信函等證據符合法院採信標準
- 撰寫並寄送存證信函／律師函
- 代為協商與調解，提升達成和解的可能性
- 訴訟流程規劃與訴狀撰寫，替您全程從容應對法庭程序
- 訴訟中代理出庭，強化您在法庭上的舉證與抗辯
若您正為漏水問題煩惱，不妨讓博策專業律師為您把關，從蒐證到訴訟全程陪伴，助您有效維權、化解糾紛。
