房地產經紀業者或其從業人員作為專業中介，本應秉持誠實告知的責任，並積極督促賣方如實揭露房屋現況；然而，若房仲與賣方聯手蓄意隱瞞重大瑕疵，又或者，房仲因情報來源有限或屋主刻意隱匿，使其在能力所及範圍內無法察覺瑕疵，買方便可能在不知情的情況下踏入「地雷屋」的陷阱，權益受損卻無從求償。
本文將帶您釐清房仲的告知與調查義務，揭示隱瞞屋況的各種手法，並提供完整的法律救濟與應對策略，助您在購屋路上多一層保障。
常見問題屋況
其中可能會遇到的類型包括：
- 漏水問題：裝潢背後的管線老化、建築結構滲水
- 海砂屋：氯離子含量過高的海砂混凝土結構
- 凶宅／嫌惡設施：事故屋，或是鄰近墳場、監獄或高壓電塔等
- 違章建物：未取得合法建照的增建部分
法律依據：房仲的調查與說明義務
由於房仲收取高額酬金，即負有「預見危險及調查義務」，包括確認屋主在說明書上對「漏水」、「違章建物」、「凶宅」、「海砂屋」等項目的勾選是否完整。
依據《不動產經紀業管理條例》
- 第23條：應以「不動產說明書」向買賣雙方說明屋況
- 第24條之2：需提供契約價格、市場行情及必要資訊
- 第26條第2項：如果因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，仲介人員與公司須連帶賠償
當遇到隱瞞屋況，可採取的法律行動
四大處理步驟
1.判定瑕疵可否憑觀察或調查發現
如需破壞性檢測才能發現，責任較難歸於房仲。
2.蒐集隱瞞證據
對話記錄、LINE截圖、現場拍照、專家鑑定報告等。
3.計算損害與仲介費
包括修繕費用、價差損失及全數仲介酬金。
4.尋求律師協助
評估是否提起返還仲介費、民事賠償或刑事詐欺告訴。
可行的求償管道
- 可要求返還仲介費用
根據民法第571條，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。 - 連帶賠償
《不動產經紀業管理條例》第26條規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。 - 消費者保護法懲罰性賠償
依消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」依目前實務見解所認，應是可依此規定向仲介求償（臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度消上字第2號） - 刑事詐欺告訴
若隱瞞情節重大，可蒐證向檢警告發。
防範「房仲隱瞞屋況」的三大建議
1. 謹慎審閱「不動產說明書」
- 核對「漏水」「違建」「海砂屋」等項目是否已標註
- 任何空白或「否」的選項，都要問清楚理由
2. 驗屋前後全程拍照存證
- 以瑕疵清單、照片、錄音等佐證現場狀況
- 驗屋前7–10天安排，並要求「素屋交屋」，也就是請房仲協調賣方清空房子內部來驗屋
3. 合約中加入特別約定
- 例如若為海砂屋，可與賣家約定相對應之後續處理方式
- 明確記載附屬設備、家具家電的移交條件
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房仲隱瞞屋況雖在實務上屬個案認定，但只要瑕疵屬於仲介專業經驗可調查範圍，就有責任揭露並說明。買家務必留存完整證據，並依照上述四步驟行動。
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